不動産開発の転職
不動産開発の仕事とは？
不動産開発会社とは俗にデベロッパーと言われる会社の業務になります。土地上にマンションやビル等の開発を企画し、建築から運営管理までを様々な外注先の業者を使いながら手掛ける職種です。また、規模が大きくなると六本木ヒルズのような街自体の開発や沖縄で行われているような海沿いのリゾート開発も含まれます。
不動産開発と言っても何を専門としているデベロッパーかでその会社でやれる仕事は異なってきますので、同じ不動産開発でも転職する会社の得意分野によりやりたい仕事が出来るか否かが変わってきますので注意が必要です。
具体的には開発事業を進める中心的な役割として、開発計画の段階から関わります。開発に必要となる用地仕入や行政への許認可、ゼネコンへの工事発注など、すべての業務を一貫して対応します。
実際に工事を実施するのはゼネコンですが、そのゼネコンへ工事を発注する立場であり、開発業務全体の企画から運用までを実施するのが不動産開発の担当者の役割になります。当然ですが、規模の大きな仕事となるため責任も重い仕事になります。
不動産開発の仕事内容
用地仕入
最初に必要な仕事は用地仕入になります。土地が無ければ開発ができないため必須の仕事です。用地仕入自体は単独の業務として専門にしている会社もありますが、開発担当者が一貫して用地仕入から関わる事もあります。
通常の住宅の土地仕入と異なり、開発の場合は規模が大きいです。そのため地主が一人とは限りません。複数の地主と交渉をして合意を取りまとめていく必要があります。六本木ヒルズを運営する森ビルはこの用地仕入に10年以上かけて長期的に取り組む事で有名です。
しかし用地の取得があまりに長期化すると開発プロジェクト自体の頓挫も懸念されます。最近の事例では国家的なプロジェクトになりますが、リニアモーターカーの建設に静岡県が反対の姿勢を崩さない事から開発期間の延期の可能性が発表されています。このように用地仕入の段階で合意形成が図れていないと工事全体を止める話にもなりかねません。
そのため、用地仕入れの役割は派手さはないものの非常に重要な役割となります。
開発企画
用地仕入をした土地の開発企画を考えます。仕入れた土地の価値を最大化する企画案が必要ですので、単独でのアイデアだけではなくリサーチ会社等も交えながら検討を進めていきます。
開発用途がマンションのような住宅地なのか、ショッピングモールのような商業施設なのか、あるいはホテルのようなリゾート施設なのか、それぞれの特性によって検討プロセスは変わってきます。
また、将来的なその土地の周辺エリアの開発等も重要な企画要件になってきます。近隣の街づくりの調和と合わないと開発した建物や施設が浮いた存在になり稼働後の収益に影響を及ぼします。
ゼネコン建設
実際の建物や施設はゼネコンが建設をします。開発者としての役割はプロジェクト全体の管理になります。工期や企画コンセプトにズレが無いかを意識しつつ開発の進捗を見守ります。
実際には単に見守るだけではなく、建設自体に様々な変更が入ります。資材の納期遅れや設計と施工側の意見の相違等、状況に応じて合理的な回答を出さなくては工事が止まる事があります。
ここでも最終的にはゼネコン側と開発側の様々な利害関係者の調整が必要になる場面があるため、仕事自体は忙しい状況が続きます。
リーシング営業 販売営業
建設と並行してリーシング営業や販売営業を行います。マンションの場合であればモデルルーム等を利用して販売活動を建設完了前から始めます。
商業施設であれば入居する店舗や企業等の誘致営業を行います。開発プロジェクトのうち賃料収入で収益を稼ぐ商業施設の場合はいかに良いテナントを誘致するかが成功の成否を分けます。
マンションの場合であればいかに早期に販売を完了させるかが、建設費の回収を早期化させるうえでも成功の成否を分けます。
プロジェクト全体の成功の要となるのがこの営業活動になります。
プロパティマネジメント
開発完了後の管理業務です。完成した建物の継続的な管理と定期的なメンテナンスを手配していきます。施設の清掃や設備の点検、部品交換などの管理業務等を外注先に依頼して進めていきます。
また、商業施設の場合、日頃のイベント活動の企画もプロパティマネジメントの役割になります。賃料収入で収益を上げていく商業施設等はこの管理業務がしっかりしていなければテナントの離脱を招くため手の抜けない業務になります。
総合系？マンション系？
総合系の開発
総合系の開発とは商業施設からマンション、リゾート開発、街づくりまでそれこそどのような大規模の開発でも行っている企業の事です。
いわゆる総合デベロッパーと呼ばれます。この総合デベロッパーは資金源が必要となりますので、グループ会社に銀行系や鉄道系の会社を持つ財閥系の大手企業が中心になります。
例えば、三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、野村不動産等です。これらの企業で一般に多く関わるのは販売系の子会社です。
販売系の子会社は駅前のビル等に出店しており従業員数も多く、一般の方でも触れ合う機会の多い会社です。
ですが、本体のデベロッパーの方は少数精鋭部隊でいずれもエリート揃いの社員がいます。退職者も少ないため中途採用もあまりなく非常に狭き門となります。
マンション系等の専門開発
マンションを中心とした開発を行う会社をマンションデベロッパーと言います。マンションは居住用だけではなく投資用も含まれます。この他にもホテルを専門としているデベロッパーもあります。
特にマンション系のデベロッパーは新興系の企業も多く、比較的求人の募集は多い傾向にあります。ただし、新興系の企業の求人職種の中でも人気業種のため競争倍率は高い傾向にあります。
不動産開発職に転職するために必要な資格
デベロッパーで不動産開発に携わるには不動産取引に限らず多岐に渡る知識が必要になります。不動産関係の資格であれば宅地建物取引士の資格があればある程度の知識は網羅されます。開発に関してはここに建設関係の知識もある程度必要になってきます。
そのため、建築士や建築施工管理技士等の建設関係の周辺資格や知識があると有利です。ですが、いずれも建設関係の職種についていないと取りづらい資格でもあるため、各自のキャリアプランに応じて資格取得は検討すると良いと思います。
資格取得が目的になってしまい、転職が進まないと転職のための資格取得をした意味がありません。興味のある会社からの求人が出ていた場合にはダメ元でも開発職での採用にチャレンジしてみるのも手です。
結局は現場では資格の有無よりもスキルの有無の方が優先されます。スキルを身に着けるには現場で経験を積むのが最短のルートになるため、チャンスがあればつかみにいく姿勢も重要となります。
不動産開発の平均年収
不動産業界の中で最も高い年収が取れるのが不動産開発といわれています。ただし、高いのには理由があり、大手総合系のデベロッパーが平均年収を釣り上げているという点があります。
不動産業界の平均年収は約450万円前後ですが、大手デベロッパーは平均年収が1,000万以上を超えます。これが平均値を高めている一つの要因です。
ですが、マンションデベロッパー等の専門系の開発職も給与水準は比較的高い傾向にあります。やはりスキル自体が希少性が高く、難易度が高い業務であるからと言えます。
また、不動産開発自体が高単価なビジネスであり、成功した際の利益額も多いため、必然的に収入は高くなる傾向にあります。
ただし、これは専門系のデベロッパーに言える事ですが、必ずしも利益が出る案件ばかりではなく時に赤字の案件も発生した際に、一気に業績が悪くなる傾向にあります。
マンションデベロッパーは特に資本の裏付けがしっかりとある企業であるか否かを事前に分析したうえで転職を検討すべきです。
不動産開発職に転職するメリット・デメリット
不動産開発に転職するメリットとデメリットを整理します。
メリット：
収入の可能性：成果や実績に応じて報酬が変動するため、頑張り次第で収入を増やすことができるチャンスがあります。契約成立などの成果によるインセンティブやボーナスが支給されることもあります。ただし、1件の仕入契約を決めるのはとても大変です。賃貸仲介や売買仲介と比較した場合に契約の難易度は比較にならないくらい用地仕入の方が難しいです。
自由なスケジュール：仕事の進め方は比較的裁量をもって進められる事が多いです。外出が多いため比較的自由な時間帯で仕事ができる会社もあります。ですが、どこに行くのか事細かに報告をしないといけない会社もあるため、自由度は職場の規則にも左右はされます。
人間関係の構築：地主との長期的なコミュニケーションの確立というよりも契約の成立が優先されがちです。ですが、地主と良いコミュニケーションを取って契約をすることで、別の顧客を紹介してもらえるケースもあります。また、契約後のクレームが自身の仕事の足を引っ張る事にもなりかねるため、丁寧な顧客対応は求められます。
不動産知識の習得：不動産市場に関する知識や情報収集能力が向上します。土地の評価や市場価値を理解することで、将来のキャリアアップに役立ちます。
独立性の高い仕事：一人ひとりの営業力が試されるため、自己管理や責任感が養われます。自分の仕事ぶりによって成功を手にできる独立性があります。
営業スキルの向上：用地仕入は地主への説得の側面が強いため、交渉力やコミュニケーションスキルが向上します。これらのスキルは他の分野でも活かせる場面があります。
デメリット：
厳しい競争：不動産業界は競合他社が多く、物件の供給と需要のバランスが重要な影響を与えます。競争が激しいため、売買の場合は引き合いとなる来店数があまり多くない会社に転職してしまうと歩合もつかず給与が上がらない可能性があります。
不定期な残業：物件の契約成立などのタイミングによっては、不定期に残業が発生することがあります。柔軟な働き方ができる反面、忙しい時期もあることを考慮する必要があります。
プレッシャー：成果に応じた報酬やターゲットの達成に向けてのプレッシャーがあります。営業職としての努力が求められる反面、不確定要素も多く、ストレスを感じることがあるかもしれません。特に売買営業は賃貸営業と異なり契約までの難易度が高いため成果に対するプレッシャーは一定程度覚悟する必要があります。
契約の細かな取り決め：契約書作成や交渉の際に、細かな条件や法的な事項を扱う必要があります。これらの取り決めを正確に行うためには専門知識が求められます。
マーケティング活動の重要性：物件の販促活動に力を入れる必要があります。広告やマーケティング手法にも理解を持ち、効果的なプロモーションを行うスキルが求められます。
経済動向への影響：不動産市場は経済動向に大きく左右されるため、景気の変動によって業績が変化する可能性があります。市場の変化に対応するためには柔軟な姿勢が必要です。
用地仕入に転職を考える際には、上記のメリットやデメリットをよく理解し、自身のスキルや性格とのマッチングを考慮して判断することが重要です。また、業界の動向や就業先の会社環境も事前に調査し、自分に合った転職先を選ぶことが成功への第一歩となります。
不動産開発に向いている人
用地仕入の仕事に向いている人の特徴を以下にまとめます。
- コミュニケーション能力: 不動産開発の仕事では、地主やゼネコン等の関係者と円滑なコミュニケーションを図ることが重要です。物件の案内や契約交渉などで、相手の要望を理解し、適切に対応できるコミュニケーション能力が求められます。
- 営業力: 不動産開発は営業職の側面が強く、顧客を獲得し成約に導くためには営業力が必要です。積極的にアプローチし、物件を売り込む意欲と努力が重要です。
- 自発的な姿勢: 成功には自発的な行動が欠かせません。自ら進んで市場調査や情報収集を行い、お客様のニーズに応えるために主体的に動く姿勢が求められます。
- 忍耐力と粘り強さ: 物件の成約には時間がかかる場合もあり、挫折や厳しい競争に直面することもあります。忍耐力と粘り強さを持ち、目標達成に向けて努力し続けることが重要です。
- 不動産に興味を持つ姿勢: 不動産業界に対して興味を持ち、市場動向や法律規制の変化を追いかける姿勢が大切です。物件の特徴や価値を理解し、顧客に適切なアドバイスを提供するためには、不動産に対する熱意が必要です。
これらの特徴を持つ人は、用地仕入の仕事で自分のスキルやパーソナリティを活かし、成功を収めることができるでしょう。
不動産開発の転職サポート
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